2025년 서울 신속통합기획 구역별 추진 속도 비교: 어떤 구역이 가장 빠르게 진행되고 있을까?
신속통합기획(신통기획)은 빠른 사업추진이 강점이지만, 모든 구역이 동일한 속도로 진행되지는 않습니다. 2025년 기준 주요 구역별 추진 단계와 속도 차이를 비교해 보았습니다.
1. 신속통합기획이란?
신속통합기획(신통기획)은 서울시가 도시계획 수립부터 디자인 가이드라인, 인허가 절차까지
직접 지원하며 정비사업의 초기 기획 단계를 단축하기 위해 2021년부터 도입한 제도입니다.
특히 2023~2024년 사이 대거 구역이 선정되면서, 2025년 현재 일부 구역은 실질적인 사업인가 단계에 진입한 반면,
다수의 구역은 아직 정비계획 수립 또는 주민공람 단계에 머물고 있는 상태입니다.
2. 2025년 기준 신통기획 구역 추진 단계별 분류
빠른 속도의 1군 구역 (2025년 상반기 기준, 사업인가 또는 정비계획 수립 완료)
| 구역 | 행정구 | 진행 단계 | 주요 특징 |
| 제기1구역 | 동대문구 | 정비계획 수립 완료 → 사업인가 대기 | 서울시 공공기획 시범 사업, 주민동의율 75% 이상 |
| 문래5구역 | 영등포구 | 서울시 도시계획심의 완료 | 도심 역세권, 민간사업자 유치 활발 |
| 장위10구역 | 성북구 | 신통기획 완료 → 조합 설립 추진 | 기존 정비계획 폐지 후 재지정 |
| 봉천13구역 | 관악구 | 정비계획 입안 완료 | 저밀도 노후주거지, 주민 호응도 높음 |
| 흑석2구역 | 동작구 | 정비계획 고시 → 공공재개발 전환 | 공공사업 연계, 사업속도 상승 중 |
이들 구역은 대부분 주민 동의율이 70% 이상 확보되었으며,
서울시의 기획 설계 및 행정 절차를 빠르게 밟은 케이스입니다.
중간 속도의 2군 구역 (정비계획 수립 중, 주민공람 단계)
| 구역 | 행정구 | 진행 단계 |
| 면목3구역 | 중랑구 | 주민설명회 및 공람 중 |
| 장안2구역 | 동대문구 | 정비계획 초안 마련 |
| 수유3구역 | 강북구 | 신통기획 대상지 → 정비계획 초안 |
| 신길6구역 | 영등포구 | 주민 동의율 미달로 재추진 중 |
| 시흥4동 일대 | 금천구 | 정비예정구역 해제 후 재지정 검토 |
이들 구역은 지자체 내부 협의 지연 또는 주민 반대 등으로 일정이 느리게 진행되고 있습니다.
정체 상태 또는 재검토 대상 구역
| 구역 | 행정구 | 진행 상황 |
| 청량리6구역 | 동대문구 | 주민 반대 증가 → 정비계획 보류 |
| 방학1동 | 도봉구 | 추진위원회 구성 실패 |
| 개봉동 일대 | 구로구 | 기존 재개발 해제 후 재지정 검토 단계 |
동의율 확보 실패, 공공 vs 민간 방식에 대한 의견 대립,
또는 지방선거 등 정치적 일정에 따른 지연으로
사업이 장기화되거나 일시 정체된 구역도 존재합니다.
3. 속도에 영향을 주는 주요 요인
| 요인 | 설명 |
| 주민 동의율 | 최소 66.7% 이상 확보가 빠른 추진의 전제조건 |
| 지자체 행정 지원 | 구청과 서울시의 협조 정도에 따라 절차 소요 시간 차이 발생 |
| 정비계획 수립 경험 | 기존 재개발 해제 구역은 상대적으로 설계, 데이터가 축적되어 있음 |
| 공공 vs 민간 방식 | 공공참여 비율 높을수록 행정처리 속도는 빠르나, 수익성 저하 우려 |
| 건설사 관심도 | 시공사 입찰 또는 민간참여 유치 여부에 따라 사업성 영향 |
4. 2025년 하반기 주요 일정 및 향후 전망
- 서울시, 2025년 하반기까지 신통기획 신규 대상지 30개소 추가 예정
- 기 선정 구역 중 50% 이상이 정비계획 수립 단계 진입 예상
- 민간참여 확대 및 분양가 상한제 탄력 적용으로 구역별 이익구조 재검토 중
서울시는 2025년 하반기 이후부터는 공공 중심에서 민간 주도의 속도전 전환을 예고하고 있으며,
이에 따라 분양가 자율화, 용적률 인센티브 확대 등 정비사업 참여 유인도 추가될 가능성이 높습니다.
결론
신속통합기획은 모든 구역에 동일하게 적용되지만,
실제 사업 진행 속도는 주민 동의율, 구청 협조, 설계 역량, 시공사 참여 여부에 따라
크게 달라지고 있습니다.
2025년 현재 기준으로 동대문구·영등포구·성북구 일대는
상대적으로 빠른 속도를 보이고 있으며,
중랑구·금천구·도봉구 등은 행정지연 또는 주민 합의 미비로 상대적 정체 상태에 있습니다.
따라서 투자자와 실수요자 모두 단순한 구역 선정 여부보다, 현재 어떤 추진 단계에 있는지를
꼼꼼히 분석한 후 접근하는 것이 바람직합니다.