2025년 신통기획과 정비구역 해제 지역의 재진입 전략: 기회는 다시 온다
서울 재개발 사업에서 한때 정비구역으로 지정됐다가 해제된 지역들은
한동안 방치되거나, 개발 기대감이 사라진 ‘잊힌 땅’으로 불려 왔습니다.
하지만 2025년 기준으로 신속통합기획(신통기획) 제도가 확대되면서,
정비구역 해제 지역의 재진입 가능성이 점차 열리고 있습니다.
이 글에서는 신통기획과 연계한 해제 지역의 재진입 전략과
최근 제도 변화, 투자자 및 주민이 확인해야 할 핵심 포인트를 분석합니다.
1. 정비구역 해제 지역이란?
정비구역 해제란 기존에 정비사업 대상지로 지정된 지역이
지속적인 추진 지연, 주민 반대, 사업성 부족 등의 이유로
법적 구역 지정이 해제되는 것을 말합니다.
서울시의 2021~2023년 기준 통계에 따르면,
약 300여 개의 정비구역이 해제됐으며,
그중 상당수는 지금도 개발 기대가 살아 있습니다.
2. 신속통합기획의 등장과 재진입 기회 확대
서울시는 2024년부터 해제된 정비구역도 신속통합기획 대상지로 신청 가능하도록 제도를 확장하였습니다.
2025년에는 특히 해제 지역에 대해 우선 검토 대상지로 선정하고,
일부는 정비계획 없이도 기획 제안 가능한 구조로 개편되었습니다.
서울시 주요 발표 내용 요약
- 해제지역이라도 주민 50% 이상 동의 시 신통기획 제안 가능
- 노후도 요건만 충족해도 1차 검토 대상
- 구청 협의 시 과거 해제 이력 무관하게 신규 구역 지정 검토
3. 해제 지역의 재진입 전략 5단계
1단계: 해제 이력 확인 및 해제 사유 분석
✅ 체크포인트:
- 과거 해제 사유: 동의율 미달? 사업성 부족? 구청 반대?
- 해제 시기 및 법적 효력 종료 시점
- 도시계획 및 인근 정비구역 현황 확인
2단계: 노후도 기준 충족 여부 점검
✅ 체크포인트:
- 건축물 노후도 60% 이상인지 확인
- 도시 및 주거환경정비법상 정비 필요성 판단 기준 검토
- 상업지역, 역세권 등 용도지구 지정 현황 확인
3단계: 주민협의체 구성 및 의견 수렴
✅ 체크포인트:
- 주민 50% 이상 찬성 확보
- 비대면 방식 포함한 주민 설명회 개최
- 과거 추진위원회 인사 활용 여부 고려
4단계: 신통기획 제안서 제출
✅ 체크포인트:
- 서울시의 ‘신통기획 제안 양식’ 준수
- 기획 컨설팅 또는 전문가 자문 활용
- 기반시설, 공공기여 항목 포함 여부 강조
5단계: 구청 및 서울시 협의 대응
✅ 체크포인트:
- 구청의 정비계획 재설정 의지 확인
- 서울시 도시계획과, 정비계획과 담당자와의 지속적 소통
- 공공참여 유도 여부 검토 (SH, LH 컨설팅 활용)
4. 해제 지역의 재지정 가능성 높은 유형
| 유형 | 특징 |
| 역세권 노후 저층 주거지 | 용적률 인센티브 가능성 ↑ |
| 기존 정비사업 해제 후 방치된 구역 | 민원 ↑ → 행정적 재검토 가능성 ↑ |
| 인근 재개발 구역 인접 지역 | 일괄 개발 논리로 인한 재지정 유력 |
| 공공임대 비중 확보 가능한 지역 | SH, LH 연계 공공기획 대상 가능성 |
5. 실수요자와 투자자가 주목할 포인트
- 해제 지역 중 단독주택지 중심 노후지역은 재진입 가능성 높음
- 신통기획 제안은 민간(주민) 주도도 가능 → 자발적 참여 필요
- 사업성 분석은 필수: 과거 대비 건축비 상승, 분양가 상한제 적용 여부 확인
- 구청과의 관계가 핵심 → 협의 기록과 대응 전략 확보 필요
결론
정비구역 해제는 끝이 아니라, 신통기획이라는 새로운 도입 경로를 통해 다시 시작될 수 있는 기회입니다.
서울시는 2025년부터 해제지역 중심의 신통기획 확대를 명확히 하고 있으며,
이에 따라 과거 좌절된 정비사업이 되살아날 수 있는 가능성이 커지고 있습니다.
주민, 조합, 실수요자, 투자자 모두 해제 지역의 개발 조건과 현재 제도 변화에 맞는 전략적 접근이 필요한 시점입니다.
준비된 구역만이 다시 한번 지정의 기회를 가질 수 있습니다.